De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een overgangsfase. Na de scherpe stijging van de rente in 2022-2023 zijn de financieringsvoorwaarden versoepeld, maar de banken hanteren strengere selectiecriteria voor dossiers. Het kopen of verkopen van een onroerend goed in deze context vereist een zorgvuldige lezing van de signalen op de markt en een voorbereiding die verder gaat dan een eenvoudige checklist.
DPE en energieverspillende woningen: een criterium dat de waarde van onroerend goed hertekent
De meeste vastgoedgidsen beschouwen de energieprestatie-index als een administratieve formaliteit. Dit is een verkeerde interpretatie. Sinds de geleidelijke invoering van de wet Klimaat en Veerkracht, zijn woningen met een G+-classificatie al uitgesloten van de huurmarkt voor nieuwe huurovereenkomsten.
Aanrader : Hoe schrijf je een succesvol cv voor je eerste baan?
Het verbod zal in de komende jaren worden uitgebreid naar de klassen G en vervolgens F. Voor een koper verandert dit de berekening radicaal: een oudere woning die tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden, kan zware energierenovaties verbergen, zonder welke doorverkoop of verhuur onmogelijk wordt.
Voor een verkoper is de situatie symmetrisch. Een appartement met een F- of G-classificatie ziet zijn marktwaarde dalen in vergelijking met beter beoordeelde vergelijkbare woningen. Het laten uitvoeren van een energie-audit vóór de verkoop helpt om de bezwaren van kopers te anticiperen en, in sommige gevallen, om een prijs te rechtvaardigen die de kosten van reeds uitgevoerde werkzaamheden omvat. Professionals zoals ALO Immobilier begeleiden verkopers en kopers bij deze waarderingskwesties die verband houden met energieprestaties.
Aanrader : Hoe succesvol wanden in gipsplaten te maken: tips en praktische adviezen
Hypotheek in 2024-2025: dalende rentes, stijgende weigeringen
De hypotheekrentes zijn sinds 2024 gedaald, wat de indruk kan wekken dat de financiering weer toegankelijk wordt. De werkelijkheid is genuanceerder. Volgens gegevens van het Observatoire Crédit Logement/CSA, zijn banken selectiever geworden op het gebied van professionele stabiliteit, het resterende inkomen en de bankscore.
Een dossier dat in 2019 zonder discussie zou zijn geaccepteerd, kan vandaag de dag worden geweigerd, ondanks een lagere nominale rente dan twee jaar geleden. De ervaringen op de grond verschillen op dit punt per regio en instelling, maar de onderliggende trend is duidelijk: alleen de rente is niet meer voldoende om de verkrijging van de lening te garanderen.
Wat banken prioriteit geven
- De stabiliteit van het inkomen over de afgelopen twee tot drie jaar, met bijzondere aandacht voor korte contracten, uitzendwerk en recente werkloosheidsperiodes
- Het resterende inkomen na betaling van alle lasten, dat de lopende uitgaven zonder spanning moet dekken, bovenop de eenvoudige berekening van de schuldenlast
- De persoonlijke inbreng, die weer een discriminerend criterium is geworden na jaren waarin sommige banken financiering zonder inbreng boden
Voor kopers verdient de voorbereiding van het bankdossier evenveel aandacht als de zoektocht naar het onroerend goed. Het consolideren van spaargeld, het aflossen van lopende consumptiekredieten en het stabiliseren van de professionele situatie voordat een dossier wordt ingediend, vergroot de kans op acceptatie aanzienlijk.
Onroerend goed verkoop tussen particulieren: kans of juridische valstrik
De opkomst van transacties tussen particulieren, vergemakkelijkt door digitale platforms, verandert de gewoonten op de markt. Online schattingstools, het beheer van bezoeken en het opstellen van advertenties maken het tegenwoordig mogelijk om het traditionele circuit van makelaars te omzeilen.
Deze trend heeft een duidelijk voordeel: de besparing op commissie, die enkele duizenden euro’s vertegenwoordigt bij een transactie. Directe toegang tot de notaris om de verkoop te beveiligen blijft de norm in dit schema.
De schaduwgebieden die je moet kennen
Verkopen zonder tussenpersoon veronderstelt dat je de volledige keten beheerst: prijsinschatting, opstellen van de advertentie, beheer van bezoeken, onderhandelingen, samenstelling van het dossier met verplichte diagnoses, opstellen van de compromis. Elke slecht beheerde schakel kan de ondertekening vertragen of de verkoop laten mislukken.
De prijsinschatting blijft het meest gevoelige punt. Een overgewaardeerd goed blijft stilstaan op de markt en wordt uiteindelijk onder zijn werkelijke waarde verkocht. Een ondergewaardeerd goed leidt tot een directe verlies. Online tools geven een nuttig bereik, maar ze vangen niet de specificiteiten van een wijk, de werkelijke staat van het goed of de lokale dynamiek van vraag en aanbod.
Verplichte onroerend goed diagnoses: wat verkopers en kopers moeten controleren
Het dossier van technische diagnoses (DDT) is een centraal element van de transactie geworden. Naast de DPE omvat het de asbestdiagnose, de vaststelling van het risico op loodblootstelling, de staat van de elektrische en gasinstallaties, de staat van natuurlijke en technologische risico’s, en de termietendiagnose afhankelijk van de zones.
- Voor de verkoper moeten alle diagnoses vóór de verkoop worden uitgevoerd en aan de advertentie of het compromis worden gehecht, anders kan de koper een verborgen gebrek inroepen
- Voor de koper maakt het gedetailleerd lezen van elke diagnose (en niet alleen de DPE) het mogelijk om werkzaamheden te identificeren die niet door de weergegeven prijs worden weerspiegeld
- De diagnose elektriciteit en gas, vaak verwaarloosd, kan niet-conforme installaties aan het licht brengen waarvan de aanpassing duur is
Een ontbrekende of verouderde diagnose kan de ondertekening bij de notaris blokkeren. Het anticiperen op hun uitvoering, door de geldigheidsdata van elk te controleren, voorkomt vertragingen die de transactie verzwakken, vooral wanneer de koper een leningaanbod heeft met een deadline.
De ondertekening van de authentieke akte bij de notaris blijft de laatste stap die het eigendom overdraagt. De notaris controleert de conformiteit van het gehele dossier, maar vervangt niet de waakzaamheid van de partijen over de kwaliteit van de diagnoses of de consistentie van de prijs met de werkelijke staat van het goed. Elk vastgoedproject berust op de kwaliteit van de voorbereiding vooraf, veel meer dan op de onderhandeling op de dag zelf.