Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase. Nach dem drastischen Anstieg der Zinssätze in 2022-2023 haben sich die Finanzierungsbedingungen gelockert, aber die Banken wenden strengere Auswahlkriterien auf die Anträge an. Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in diesem Kontext erfordert ein feines Gespür für die Marktsignale und eine Vorbereitung, die über eine einfache Checkliste hinausgeht.
DPE und energetische Sanierungsbedarfe: ein Kriterium, das den Wert von Immobilien neu definiert
Die meisten Immobilienführer betrachten das Energieeffizienzdiagnose als eine administrative Formalität. Das ist ein Missverständnis. Seit der schrittweisen Anwendung des Gesetzes über Klima und Resilienz sind Immobilien mit der Einstufung G+ bereits vom Mietmarkt ausgeschlossen für neue Mietverträge.
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Das Verbot wird in den kommenden Jahren auf die Klassen G und dann F ausgeweitet. Für einen Käufer ändert sich dadurch die Berechnung radikal: Eine ältere Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann umfangreiche energetische Sanierungsarbeiten verbergen, ohne die ein Weiterverkauf oder eine Vermietung unmöglich wird.
Für einen Verkäufer ist die Situation symmetrisch. Eine Wohnung mit der Einstufung F oder G sieht ihren Marktwert im Vergleich zu gleichwertigen, besser bewerteten Immobilien sinken. Eine energetische Prüfung vor dem Verkauf ermöglicht es, die Einwände der Käufer vorherzusehen und in einigen Fällen einen Preis zu rechtfertigen, der die Kosten der bereits durchgeführten Arbeiten berücksichtigt. Fachleute wie ALO Immobilier unterstützen Verkäufer und Käufer bei diesen Bewertungsfragen im Zusammenhang mit der Energieeffizienz.
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Immobilienkredite 2024-2025: sinkende Zinsen, steigende Ablehnungen
Die Immobilienzinsen sind seit 2024 gesunken, was den Eindruck erwecken könnte, dass die Finanzierung wieder zugänglich wird. Die Realität ist differenzierter. Laut den Daten des Observatoire Crédit Logement/CSA sind die Banken selektiver geworden hinsichtlich der beruflichen Stabilität, des verbleibenden Einkommens und der Bonitätsbewertung.
Ein Antrag, der 2019 ohne Diskussion akzeptiert worden wäre, kann heute trotz eines niedrigeren Nominalzinses als vor zwei Jahren abgelehnt werden. Die Rückmeldungen aus dem Feld variieren diesbezüglich je nach Region und Institution, aber der Grundtrend ist klar: Der Zinssatz allein reicht nicht mehr aus, um die Genehmigung des Kredits zu garantieren.
Was die Banken vorrangig prüfen
- Die Stabilität des Einkommens in den letzten zwei bis drei Jahren, mit besonderem Augenmerk auf kurzfristige Verträge, Zeitarbeit und kürzliche Arbeitslosigkeitsphasen
- Das verbleibende Einkommen nach Rückzahlung aller Lasten, das die laufenden Ausgaben ohne Druck decken muss, über die einfache Berechnung der Verschuldungsquote hinaus
- Das Eigenkapital, das nach Jahren, in denen einige Banken ohne Eigenkapital finanzierten, wieder zu einem entscheidenden Kriterium geworden ist
Für Käufer verdient die Vorbereitung des Bankantrags ebenso viel Aufmerksamkeit wie die Immobiliensuche. Die Konsolidierung der Ersparnisse, die Tilgung laufender Verbraucherkredite und die Stabilisierung der beruflichen Situation vor der Einreichung eines Antrags erhöhen die Chancen auf eine Genehmigung erheblich.
Immobilienverkauf zwischen Privatpersonen: Chance oder rechtliche Falle
Der Anstieg der Transaktionen zwischen Privatpersonen, erleichtert durch digitale Plattformen, verändert die Marktgewohnheiten. Online-Schätzwerkzeuge, Besuchsmanagement und Anzeigenerstellung ermöglichen es heute, den traditionellen Agenturkreis zu umgehen.
Dieser Trend hat einen offensichtlichen Vorteil: die Einsparung von Provisionen, die mehrere Tausend Euro bei einer Transaktion ausmachen. Der direkte Zugang zum Notar zur Sicherung des Verkaufs bleibt in diesem Schema die Norm.
Die Schattenseiten, die man kennen sollte
Der Verkauf ohne Vermittler setzt voraus, dass man die gesamte Kette beherrscht: Preisbewertung, Anzeigenerstellung, Besuchsmanagement, Verhandlung, Erstellung der erforderlichen Diagnosedokumente, Erstellung des Kaufvertrags. Jedes schlecht verwaltete Glied kann die Unterzeichnung verzögern oder den Verkauf scheitern lassen.
Die Preisbewertung bleibt der sensibelste Punkt. Eine überbewertete Immobilie stagniert auf dem Markt und wird schließlich unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft. Eine unterbewertete Immobilie führt zu einem direkten Verlust. Online-Tools geben einen nützlichen Rahmen, erfassen jedoch nicht die Besonderheiten eines Stadtteils, den tatsächlichen Zustand der Immobilie oder die lokale Dynamik von Angebot und Nachfrage.
Obligatorische Immobilienbewertungen: Was Verkäufer und Käufer überprüfen müssen
Das technische Diagnosedossier (DDT) ist zu einem zentralen Element der Transaktion geworden. Neben dem DPE umfasst es die Asbestdiagnose, die Feststellung des Risikos einer Bleiexposition, den Zustand der elektrischen und gasbetriebenen Installationen, den Zustand der natürlichen und technologischen Risiken sowie die Termitenuntersuchung je nach Region.
- Auf Verkäuferseite müssen alle Diagnosen vor dem Verkauf durchgeführt und der Anzeige oder dem Kaufvertrag beigefügt werden, andernfalls könnte der Käufer einen versteckten Mangel geltend machen
- Auf Käuferseite ermöglicht das detaillierte Lesen jeder Diagnose (und nicht nur des DPE) das Erkennen von notwendigen Arbeiten, die im angegebenen Preis nicht reflektiert sind
- Die Diagnose für Elektrik und Gas, oft vernachlässigt, kann nicht konforme Installationen aufdecken, deren Normierung teuer ist
Ein fehlendes oder abgelaufenes Diagnosezertifikat kann die Unterzeichnung beim Notar blockieren. Die rechtzeitige Durchführung dieser Prüfungen, unter Berücksichtigung der Gültigkeitsdaten jedes einzelnen, vermeidet Verzögerungen, die die Transaktion gefährden, insbesondere wenn der Käufer ein Kreditangebot mit einer Frist hat.
Die Unterzeichnung der notariellen Urkunde bleibt der letzte Schritt, der das Eigentum überträgt. Der Notar überprüft die Konformität des gesamten Dossiers, ersetzt jedoch nicht die Wachsamkeit der Parteien hinsichtlich der Qualität der Diagnosen oder der Kohärenz des Preises mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie. Jedes Immobilienprojekt basiert auf der Qualität der vorhergehenden Vorbereitung, weit mehr als auf der Verhandlung am Tag X.