Artikel 924-4 des Bürgerlichen Gesetzbuches schützt die Pflichtteilsberechtigten, indem er ihnen ermöglicht, gegen einen Dritten, der ein aus einer reduzierbaren Schenkung stammendes Gut erworben hat, vorzugehen. Dieser Mechanismus, der dazu gedacht ist, den Pflichtteil zu garantieren, kann den Verkauf einer Immobilie über Jahrzehnte hinweg blockieren, solange die Nachlassregelung des Schenkers nicht abgeschlossen ist.
Seit der Reform von 2006 erfolgt die Reduzierung der Schenkungen grundsätzlich in Wert. Die Klage gegen den Drittbesitzer bleibt jedoch ein gefürchtetes Instrument für Käufer, Notare und Banken.
Klausel 924-4 in den Schenkungsurkunden: Was die Notare seit 2022 geändert haben
Die notarielle Praxis hat sich in den letzten Jahren erheblich weiterentwickelt. Bis vor kurzem tauchte die Frage des Artikels 924-4 nur zum Zeitpunkt des Verkaufs des geschenkten Gutes auf, wenn der beurkundende Notar das Einverständnis aller Pflichtteilsberechtigten einholte. Das Problem stellte sich dann oft dringlich, manchmal sogar mit einem bereits unterzeichneten Vertrag.
Seit 2022 empfehlen die Notarkammern von Paris und Lyon, dieses Risiko bereits bei der Erstellung der Schenkungsurkunde zu antizipieren. Die Methode besteht darin, eine ausdrückliche Klausel zur Beibehaltung der Berichtspflicht und zur Anwendung von Artikel 924-4 einzufügen, begleitet von einem Mechanismus zur Verzichtserklärung auf die reale Garantie zugunsten einer quantifizierbaren Reduzierungsentschädigung. Die Miterben unterzeichnen zum Zeitpunkt der Schenkung, nicht zum Zeitpunkt des Verkaufs.
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Dieser präventive Ansatz verändert die Chronologie des Einvernehmens. Anstatt Jahre nach der Schenkung die Zustimmung jedes Pflichtteilsberechtigten zu suchen (mit all den familiären Unwägbarkeiten, die dies mit sich bringt), fixiert die notarielle Kanzlei die rechtliche Situation im Voraus. Die Rechtsprechung zu Artikel 924-4 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat diese Vorsichtsmaßnahme nahezu unverzichtbar für jede Immobilienübertragung zwischen Eltern und Kindern gemacht.
Klage auf Reduzierung gegen den Drittkäufer: Der Mechanismus, der Käufer beunruhigt
Der Text von Artikel 924-4 sieht vor, dass, wenn ein geschenktes Gut vom Beschenkten veräußert wird, die Pflichtteilsberechtigten, wenn die Schenkung die verfügbare Quote übersteigt, eine Rückforderungsaktion gegen den Drittbesitzer einleiten können. Konkret kann ein gutgläubiger Käufer das Gut verlieren, das er erworben hat, wenn sich herausstellt, dass die Schenkung nach dem Tod des Schenkers reduzierbar ist.
Dieses Risiko ist nicht theoretisch. Die schriftliche Frage Nr. 8707 an die Nationalversammlung (16. Legislaturperiode) hat Fälle aufgezeigt, in denen Immobilienverkäufe aufgrund fehlenden einstimmigen Einvernehmens der Pflichtteilsberechtigten unmöglich gemacht wurden. Der Abgeordnete Olivier Falorni wies darauf hin, dass diese Situation die Wiederherstellung von nicht bewohnbaren Immobilien in angespannten Gebieten verhindern könnte, was den öffentlichen Wohnungsbaupolitiken entgegensteht.
Einstimmige Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten: Eine lähmende Bedingung
Die Hauptschwierigkeit liegt in der Anforderung der Einstimmigkeit. Alle Pflichtteilsberechtigten müssen der Veräußern zustimmen, damit der Käufer geschützt ist. Wenn einer von ihnen ablehnt, selbst ohne offensichtlichen legitimen Grund, wird der Verkauf riskant. Ein einziger Pflichtteilsberechtigter reicht aus, um die Transaktion zu blockieren.
In komplexen familiären Konstellationen (Patchworkfamilien, zahlreiche Geschwister, Erben im Ausland) ist es manchmal unmöglich, dieses Einverständnis zu erhalten. Da die Nachlassregelung des Schenkers noch nicht eröffnet ist, haben die Pflichtteilsberechtigten keine rechtliche Verpflichtung, den Verkauf zu erleichtern.
Erhöhte Bankanforderungen seit 2023 für aus Schenkungen stammende Güter
Die Banken haben ihre Finanzierungsbedingungen für den Erwerb von möglicherweise reduzierbaren Schenkungsgegenständen verschärft. Seit 2023 verlangen mehrere Banken eines der folgenden Elemente, bevor sie einen Kredit gewähren:
- Den Nachweis einer vorzeitigen Verzichtserklärung auf die Rückforderungsaktion (RAAR), die von den anderen Pflichtteilsberechtigten vor zwei Notaren unterzeichnet wurde
- Eine notarielle Urkunde, die das Fehlen eines signifikanten Risikos der Anwendung von Artikel 924-4 bestätigt
- Die ausdrückliche Zustimmung aller Pflichtteilsberechtigten zum geplanten Verkauf
Diese Verschärfung spiegelt ein Bewusstsein für das Risiko der Ausschlussdarstellung wider. Für eine Bank stellt die Finanzierung des Kaufs eines Gutes, das der Käufer möglicherweise zurückgeben muss, ein Risiko für den Verlust der Hypothekensicherheit dar.
Vorzeitiger Verzicht auf die Rückforderungsaktion: Ein noch wenig genutztes Werkzeug
Die RAAR, eingeführt durch das Gesetz vom 23. Juni 2006, ermöglicht es einem Pflichtteilsberechtigten, zu Lebzeiten auf die Ausübung der Rückforderungsaktion für eine bestimmte Schenkung zu verzichten. Dieser Verzicht muss von zwei Notaren entgegengenommen werden, von denen einer vom Präsidenten der Notarkammer benannt wird.
Dieses Werkzeug stellt die direkteste Antwort auf das Problem dar, das Artikel 924-4 aufwirft. Wenn alle Pflichtteilsberechtigten eine RAAR bezüglich der betreffenden Schenkung unterzeichnet haben, kann das Gut ohne Risiko einer Rückforderungsaktion gegen den zukünftigen Käufer weiterverkauft werden.
Warum die RAAR in der Praxis wenig genutzt wird
Auf die Rückforderungsaktion zu verzichten bedeutet, bereits vor der Eröffnung des Nachlasses eine potenzielle Beeinträchtigung des Pflichtteils zu akzeptieren. Die Pflichtteilsberechtigten zögern, eine Urkunde zu unterzeichnen, deren vermögensrechtlichen Folgen erst beim Tod des Schenkers bekannt werden. Die Zusammensetzung des Vermögens kann sich zwischen dem Datum der Schenkung und dem Todesdatum erheblich ändern.
Darüber hinaus setzt die RAAR ein harmonisches familiäres Umfeld voraus. In konfliktbeladenen Situationen stößt die Bitte an einen Miterben, auf seine zukünftigen Rechte zu verzichten, auf vorhersehbare Widerstände.
Gerichtliche Liquidation des Beschenkten und Zwangsversteigerung: Ein Grenzfall
Die Frage kompliziert sich, wenn der Beschenkte Gegenstand eines Insolvenzverfahrens ist. Der Verkauf eines durch Schenkung erhaltenen Grundstücks, der im Rahmen einer gerichtlichen Liquidation angeordnet wird, unterliegt nicht Artikel 924-4. Die Pflichtteilsberechtigten behalten ihr Recht, gegen den Drittkäufer vorzugehen, auch wenn der Verkauf vom Insolvenzverwalter genehmigt wurde.
Dieser Punkt schafft eine rechtliche Unsicherheit für Käufer bei gerichtlichen Verkäufen. Der Insolvenzverwalter kann nicht garantieren, dass die Rückforderungsaktion später nicht ausgeübt wird. Die Erfahrungen vor Ort divergieren darüber, wie die Handelsgerichte dieses Risiko in ihren Anordnungen zur Genehmigung des Verkaufs berücksichtigen.
Die ministerielle Antwort auf die schriftliche Frage Nr. 8707 erwähnte die Existenz einer interdisziplinären Arbeitsgruppe im Justizministerium, die beauftragt ist, über eine Weiterentwicklung des Systems nachzudenken. Bis heute hat keine gesetzgeberische Reform stattgefunden. Artikel 924-4 bleibt ein Text, dessen praktische Anwendung Schwierigkeiten aufwirft, die weder durch die Rechtsprechung noch durch die notarielle Praxis vollständig gelöst wurden.