El artículo 924-4 del código civil protege a los herederos reservatarios permitiéndoles actuar contra un tercero adquirente de un bien proveniente de una donación reducible. Este mecanismo, diseñado para garantizar la reserva hereditaria, puede bloquear la reventa de un bien inmueble durante décadas, mientras la sucesión del donante no esté resuelta.
Desde la reforma de 2006, la reducción de las liberalidades se lleva a cabo en principio en valor. Sin embargo, la acción contra el tercero poseedor sigue siendo una herramienta temida por los adquirentes, notarios y bancos.
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Cláusula 924-4 en los actos de donación: lo que los notarios han cambiado desde 2022
La práctica notarial ha evolucionado significativamente en los últimos años. Hasta hace poco, la cuestión del artículo 924-4 solo surgía en el momento de la venta del bien donado, cuando el notario instrumentador solicitaba el consentimiento de todos los herederos reservatarios. El problema se planteaba entonces con urgencia, a veces con un compromiso ya firmado.
Desde 2022, las cámaras de notarios de París y Lyon recomiendan anticipar este riesgo desde la redacción del acto de donación. El método consiste en insertar una cláusula expresa de mantenimiento de la obligación de informe y de aplicación del artículo 924-4, acompañada de un mecanismo de renuncia a la garantía real a favor de una indemnización de reducción cuantificable. Los coherederos reservatarios firman en el momento de la donación, no en el momento de la venta.
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Este enfoque preventivo modifica la cronología del consentimiento. En lugar de buscar el acuerdo de cada heredero reservatario años después de la donación (con todos los imprevistos familiares que ello supone), el estudio notarial fija la situación jurídica por adelantado. La jurisprudencia del artículo 924-4 del código civil ha hecho que esta precaución sea casi indispensable para cualquier donación inmobiliaria entre padres e hijos.
Acción en reducción contra el tercero adquirente: el mecanismo que inquieta a los compradores
El texto del artículo 924-4 prevé que cuando un bien donado es enajenado por el donatario, los herederos reservatarios pueden, si la donación excede la porción disponible, ejercer una acción reivindicatoria contra el tercero poseedor. Concretamente, un adquirente de buena fe puede perder el bien que ha comprado si la liberalidad de la que proviene resulta ser reducible tras el fallecimiento del donante.
Este riesgo no es teórico. La pregunta escrita n° 8707 en la Asamblea Nacional (16ª legislatura) ha puesto de manifiesto casos en los que ventas inmobiliarias se han vuelto imposibles por falta de consentimiento unánime de los herederos reservatarios. El diputado Olivier Falorni subrayó que esta situación podía impedir la rehabilitación de bienes impropios para la vivienda en zonas tensionadas, yendo en contra de las políticas públicas de acceso a la vivienda.
Consentimiento unánime de los herederos reservatarios: una condición paralizante
La principal dificultad radica en la exigencia de unanimidad. Todos los herederos reservatarios deben consentir a la enajenación para que el adquirente esté protegido. Si uno de ellos se niega, incluso sin motivo legítimo aparente, la venta se vuelve arriesgada. Un solo heredero reservatario es suficiente para bloquear la transacción.
En configuraciones familiares complejas (familias reconstituidas, numerosos hermanos, herederos en el extranjero), obtener este consentimiento a veces resulta imposible. La sucesión del donante aún no habiéndose abierto, los herederos reservatarios no tienen ninguna obligación jurídica de facilitar la venta.
Exigencias bancarias reforzadas desde 2023 sobre bienes provenientes de donaciones
Las entidades bancarias han endurecido sus condiciones de financiación para la adquisición de bienes provenientes de donaciones potencialmente reducibles. Desde 2023, varios bancos exigen uno de los siguientes elementos antes de conceder un préstamo:
- La prueba de una renuncia anticipada a la acción en reducción (RAAR) firmada por los demás herederos reservatarios ante dos notarios
- Un acto notarial que constate la ausencia de riesgo significativo de aplicación del artículo 924-4
- El consentimiento expreso de todos los herederos reservatarios a la venta proyectada
Este endurecimiento refleja una toma de conciencia del riesgo de desalojo. Para un banco, financiar la compra de un bien que el adquirente podría verse obligado a restituir representa un riesgo de pérdida de la garantía hipotecaria.
Renuncia anticipada a la acción en reducción: una herramienta aún subutilizada
La RAAR, introducida por la ley del 23 de junio de 2006, permite a un heredero reservatario renunciar en vida a ejercer la acción en reducción sobre una liberalidad determinada. Esta renuncia debe ser recibida por dos notarios, uno de los cuales es designado por el presidente de la cámara de notarios.
Esta herramienta constituye la respuesta más directa al problema planteado por el artículo 924-4. Si todos los herederos reservatarios han firmado una RAAR referente a la donación en cuestión, el bien puede ser revendido sin riesgo de acción reivindicatoria contra el futuro adquirente.
Por qué la RAAR sigue siendo poco utilizada en la práctica
Renunciar a la acción en reducción equivale a aceptar, incluso antes de la apertura de la sucesión, una posible afectación a su reserva hereditaria. Los herederos reservatarios dudan en firmar un acto cuyas consecuencias patrimoniales solo se conocerán tras el fallecimiento del donante. La composición del patrimonio puede evolucionar considerablemente entre la fecha de la donación y la del fallecimiento.
Además, la RAAR supone un contexto familiar apaciguado. En situaciones conflictivas, pedir a un coheredero que renuncie a sus derechos futuros se enfrenta a resistencias previsibles.
Liquidación judicial del donatario y venta forzada: un caso límite
La cuestión se complica cuando el donatario está sujeto a un procedimiento colectivo. La venta de un inmueble recibido por donación, ordenada en el marco de una liquidación judicial, no escapa al artículo 924-4. Los herederos reservatarios conservan su derecho a actuar contra el tercero adquirente, incluso si la venta ha sido autorizada por el juez comisario.
Este punto crea una inseguridad jurídica para los adquirentes durante las ventas judiciales. El liquidador no puede garantizar que la acción en reducción no será ejercida posteriormente. Los informes de campo divergen sobre cómo las jurisdicciones comerciales tienen en cuenta este riesgo en sus órdenes autorizando la venta.
La respuesta ministerial a la pregunta escrita n° 8707 mencionaba la existencia de un grupo de trabajo multidisciplinario dentro del ministerio de justicia, encargado de reflexionar sobre una evolución del dispositivo. Hasta la fecha, ninguna reforma legislativa ha tenido éxito. El artículo 924-4 sigue siendo un texto cuya aplicación práctica plantea dificultades que ni la jurisprudencia ni la práctica notarial han resuelto completamente.