L’article 924-4 du code civil protège les héritiers réservataires en leur permettant d’agir contre un tiers acquéreur d’un bien issu d’une donation réductible. Ce mécanisme, pensé pour garantir la réserve héréditaire, peut bloquer la revente d’un bien immobilier pendant des décennies, tant que la succession du donateur n’est pas réglée.
Depuis la réforme de 2006, la réduction des libéralités s’opère en principe en valeur. L’action contre le tiers détenteur reste toutefois un levier redouté des acquéreurs, des notaires et des banques.
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Clause 924-4 dans les actes de donation : ce que les notaires ont changé depuis 2022
La pratique notariale a sensiblement évolué ces dernières années. Jusqu’à récemment, la question de l’article 924-4 ne surgissait qu’au moment de la vente du bien donné, lorsque le notaire instrumentaire demandait le consentement de tous les héritiers réservataires. Le problème se posait alors en urgence, parfois avec un compromis déjà signé.
Depuis 2022, les chambres des notaires de Paris et de Lyon recommandent d’anticiper ce risque dès la rédaction de l’acte de donation. La méthode consiste à insérer une clause expresse de maintien de l’obligation de rapport et d’application de l’article 924-4, accompagnée d’un mécanisme de renonciation à la garantie réelle au profit d’une indemnité de réduction chiffrable. Les cohéritiers réservataires signent au moment de la donation, pas au moment de la vente.
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Cette approche préventive modifie la chronologie du consentement. Au lieu de chercher l’accord de chaque héritier réservataire des années après la donation (avec tous les aléas familiaux que cela suppose), l’étude notariale fige la situation juridique en amont. La jurisprudence de l’article 924-4 du code civil a rendu cette précaution quasi indispensable pour toute donation immobilière entre parents et enfants.
Action en réduction contre le tiers acquéreur : le mécanisme qui inquiète les acheteurs
Le texte de l’article 924-4 prévoit que lorsqu’un bien donné est aliéné par le donataire, les héritiers réservataires peuvent, si la donation excède la quotité disponible, exercer une action en revendication contre le tiers détenteur. Concrètement, un acquéreur de bonne foi peut perdre le bien qu’il a acheté si la libéralité dont il provient s’avère réductible après le décès du donateur.
Ce risque n’est pas théorique. La question écrite n° 8707 à l’Assemblée nationale (16e législature) a mis en lumière des cas où des ventes immobilières ont été rendues impossibles faute de consentement unanime des héritiers réservataires. Le député Olivier Falorni y soulignait que cette situation pouvait empêcher la réhabilitation de biens impropres à l’habitation dans les zones tendues, allant à l’encontre des politiques publiques d’accès au logement.
Consentement unanime des héritiers réservataires : une condition paralysante
La difficulté principale tient à l’exigence d’unanimité. Tous les héritiers réservataires doivent consentir à l’aliénation pour que l’acquéreur soit protégé. Si l’un d’eux refuse, même sans motif légitime apparent, la vente devient risquée. Un seul héritier réservataire suffit à bloquer la transaction.
Dans les configurations familiales complexes (familles recomposées, fratries nombreuses, héritiers à l’étranger), obtenir ce consentement relève parfois de l’impossible. La succession du donateur n’étant pas encore ouverte, les héritiers réservataires n’ont aucune obligation juridique de faciliter la vente.
Exigences bancaires renforcées depuis 2023 sur les biens issus de donations
Les établissements bancaires ont durci leurs conditions de financement pour l’acquisition de biens provenant de donations potentiellement réductibles. Depuis 2023, plusieurs banques exigent l’un des éléments suivants avant d’accorder un prêt :
- La preuve d’une renonciation anticipée à l’action en réduction (RAAR) signée par les autres héritiers réservataires devant deux notaires
- Un acte notarié constatant l’absence de risque significatif de mise en oeuvre de l’article 924-4
- Le consentement exprès de l’ensemble des héritiers réservataires à la vente projetée
Ce durcissement traduit une prise de conscience du risque d’éviction. Pour une banque, financer l’achat d’un bien que l’acquéreur pourrait être contraint de restituer représente un risque de perte de la garantie hypothécaire.
Renonciation anticipée à l’action en réduction : un outil encore sous-utilisé
La RAAR, introduite par la loi du 23 juin 2006, permet à un héritier réservataire de renoncer de son vivant à exercer l’action en réduction sur une libéralité déterminée. Cette renonciation doit être reçue par deux notaires, dont l’un est désigné par le président de la chambre des notaires.
Cet outil constitue la réponse la plus directe au problème posé par l’article 924-4. Si tous les héritiers réservataires ont signé une RAAR portant sur la donation en cause, le bien peut être revendu sans risque d’action en revendication contre le futur acquéreur.
Pourquoi la RAAR reste peu utilisée en pratique
Renoncer à l’action en réduction revient à accepter, avant même l’ouverture de la succession, une atteinte potentielle à sa réserve héréditaire. Les héritiers réservataires hésitent à signer un acte dont les conséquences patrimoniales ne seront connues qu’au décès du donateur. La composition du patrimoine peut évoluer considérablement entre la date de la donation et celle du décès.
Par ailleurs, la RAAR suppose un contexte familial apaisé. Dans les situations conflictuelles, demander à un cohéritier de renoncer à ses droits futurs se heurte à des résistances prévisibles.
Liquidation judiciaire du donataire et vente forcée : un cas limite
La question se complique lorsque le donataire fait l’objet d’une procédure collective. La vente de gré à gré d’un immeuble reçu par donation, ordonnée dans le cadre d’une liquidation judiciaire, n’échappe pas à l’article 924-4. Les héritiers réservataires conservent leur droit d’agir contre le tiers acquéreur, même si la vente a été autorisée par le juge-commissaire.
Ce point crée une insécurité juridique pour les acquéreurs lors de ventes judiciaires. Le liquidateur ne peut pas garantir que l’action en réduction ne sera pas exercée ultérieurement. Les retours terrain divergent sur la manière dont les juridictions commerciales prennent en compte ce risque dans leurs ordonnances autorisant la vente.
La réponse ministérielle à la question écrite n° 8707 mentionnait l’existence d’un groupe de travail pluridisciplinaire au sein du ministère de la justice, chargé de réfléchir à une évolution du dispositif. À ce jour, aucune réforme législative n’a abouti. L’article 924-4 reste un texte dont l’application pratique pose des difficultés que ni la jurisprudence ni la pratique notariale n’ont entièrement résolues.