O artigo 924-4 do código civil protege os herdeiros reservatários ao permitir que eles atuem contra um terceiro adquirente de um bem proveniente de uma doação redutível. Esse mecanismo, pensado para garantir a reserva hereditária, pode bloquear a revenda de um bem imóvel por décadas, enquanto a sucessão do doador não estiver resolvida.
Desde a reforma de 2006, a redução das liberalidades ocorre, em princípio, em valor. A ação contra o terceiro detentor continua sendo um recurso temido pelos adquirentes, notários e bancos.
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Cláusula 924-4 nos atos de doação: o que os notários mudaram desde 2022
A prática notarial evoluiu significativamente nos últimos anos. Até recentemente, a questão do artigo 924-4 surgia apenas no momento da venda do bem doado, quando o notário instrumentário solicitava o consentimento de todos os herdeiros reservatários. O problema surgia então com urgência, às vezes com um compromisso já assinado.
Desde 2022, as câmaras dos notários de Paris e Lyon recomendam antecipar esse risco já na redação do ato de doação. O método consiste em inserir uma cláusula expressa de manutenção da obrigação de relatório e aplicação do artigo 924-4, acompanhada de um mecanismo de renúncia à garantia real em favor de uma indenização de redução quantificável. Os co-herdeiros reservatários assinam no momento da doação, não no momento da venda.
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Essa abordagem preventiva modifica a cronologia do consentimento. Em vez de buscar o acordo de cada herdeiro reservatário anos após a doação (com todos os imprevistos familiares que isso implica), o estudo notarial fixa a situação jurídica previamente. A jurisprudência do artigo 924-4 do código civil tornou essa precaução quase indispensável para toda doação imobiliária entre pais e filhos.
Ação em redução contra o terceiro adquirente: o mecanismo que preocupa os compradores
O texto do artigo 924-4 prevê que, quando um bem doado é alienado pelo donatário, os herdeiros reservatários podem, se a doação exceder a quota disponível, exercer uma ação de reivindicação contra o terceiro detentor. Concretamente, um adquirente de boa-fé pode perder o bem que comprou se a liberalidade da qual provém se revelar redutível após o falecimento do doador.
Esse risco não é teórico. A questão escrita n° 8707 na Assembleia Nacional (16ª legislatura) destacou casos em que vendas imobiliárias foram impossíveis devido à falta de consentimento unânime dos herdeiros reservatários. O deputado Olivier Falorni ressaltou que essa situação poderia impedir a reabilitação de bens inadequados para habitação em áreas de alta demanda, indo contra as políticas públicas de acesso à moradia.
Consentimento unânime dos herdeiros reservatários: uma condição paralisante
A principal dificuldade reside na exigência de unanimidade. Todos os herdeiros reservatários devem consentir com a alienação para que o adquirente esteja protegido. Se um deles recusar, mesmo sem motivo legítimo aparente, a venda se torna arriscada. Um único herdeiro reservatário é suficiente para bloquear a transação.
Nas configurações familiares complexas (famílias reconstituídas, muitas irmandades, herdeiros no exterior), obter esse consentimento às vezes é impossível. A sucessão do doador ainda não estando aberta, os herdeiros reservatários não têm nenhuma obrigação jurídica de facilitar a venda.
Exigências bancárias reforçadas desde 2023 sobre bens provenientes de doações
As instituições bancárias endureceram suas condições de financiamento para a aquisição de bens provenientes de doações potencialmente redutíveis. Desde 2023, vários bancos exigem um dos seguintes elementos antes de conceder um empréstimo:
- A prova de uma renúncia antecipada à ação em redução (RAAR) assinada pelos outros herdeiros reservatários na presença de dois notários
- Um ato notarial constatando a ausência de risco significativo de implementação do artigo 924-4
- O consentimento expresso de todos os herdeiros reservatários à venda projetada
Esse endurecimento reflete uma conscientização sobre o risco de evicção. Para um banco, financiar a compra de um bem que o adquirente pode ser obrigado a restituir representa um risco de perda da garantia hipotecária.
Renúncia antecipada à ação em redução: uma ferramenta ainda subutilizada
A RAAR, introduzida pela lei de 23 de junho de 2006, permite que um herdeiro reservatário renuncie em vida ao exercício da ação em redução sobre uma liberalidade determinada. Essa renúncia deve ser recebida por dois notários, sendo um deles designado pelo presidente da câmara dos notários.
Essa ferramenta constitui a resposta mais direta ao problema apresentado pelo artigo 924-4. Se todos os herdeiros reservatários assinaram uma RAAR referente à doação em questão, o bem pode ser revendido sem risco de ação de reivindicação contra o futuro adquirente.
Por que a RAAR continua pouco utilizada na prática
Renunciar à ação em redução equivale a aceitar, mesmo antes da abertura da sucessão, uma possível violação de sua reserva hereditária. Os herdeiros reservatários hesitam em assinar um ato cujas consequências patrimoniais só serão conhecidas após o falecimento do doador. A composição do patrimônio pode evoluir consideravelmente entre a data da doação e a do falecimento.
Além disso, a RAAR pressupõe um contexto familiar pacificado. Em situações conflituosas, pedir a um co-herdeiro que renuncie a seus direitos futuros enfrenta resistências previsíveis.
Liquidação judicial do donatário e venda forçada: um caso limite
A questão se complica quando o donatário está sujeito a um processo coletivo. A venda amigável de um imóvel recebido por doação, ordenada no âmbito de uma liquidação judicial, não escapa ao artigo 924-4. Os herdeiros reservatários mantêm seu direito de agir contra o terceiro adquirente, mesmo que a venda tenha sido autorizada pelo juiz-commissário.
Esse ponto cria uma insegurança jurídica para os adquirentes durante vendas judiciais. O liquidante não pode garantir que a ação em redução não será exercida posteriormente. Os relatos de campo divergem sobre como as jurisdições comerciais consideram esse risco em suas ordens autorizando a venda.
A resposta ministerial à questão escrita n° 8707 mencionava a existência de um grupo de trabalho multidisciplinar dentro do ministério da justiça, encarregado de refletir sobre uma evolução do dispositivo. Até o momento, nenhuma reforma legislativa foi concluída. O artigo 924-4 permanece um texto cuja aplicação prática apresenta dificuldades que nem a jurisprudência nem a prática notarial resolveram completamente.