L’articolo 924-4 del codice civile protegge gli eredi riservatari consentendo loro di agire contro un terzo acquirente di un bene derivante da una donazione riducibile. Questo meccanismo, pensato per garantire la riserva ereditaria, può bloccare la rivendita di un immobile per decenni, finché la successione del donante non è risolta.
Dal 2006, la riduzione delle liberalità avviene in linea di principio in valore. L’azione contro il terzo detentore rimane tuttavia un leva temuta dagli acquirenti, dai notai e dalle banche.
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Clausola 924-4 negli atti di donazione: cosa hanno cambiato i notai dal 2022
La pratica notarile è notevolmente evoluta negli ultimi anni. Fino a poco tempo fa, la questione dell’articolo 924-4 si poneva solo al momento della vendita del bene donato, quando il notaio strumentale chiedeva il consenso di tutti gli eredi riservatari. Il problema si presentava quindi con urgenza, talvolta con un compromesso già firmato.
Dal 2022, le camere dei notai di Parigi e Lione raccomandano di anticipare questo rischio già nella redazione dell’atto di donazione. Il metodo consiste nell’inserire una clausola espressa di mantenimento dell’obbligo di rapporto e di applicazione dell’articolo 924-4, accompagnata da un meccanismo di rinuncia alla garanzia reale a favore di un’indennità di riduzione quantificabile. I coeredi riservatari firmano al momento della donazione, non al momento della vendita.
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Questo approccio preventivo modifica la cronologia del consenso. Invece di cercare l’accordo di ogni erede riservatario anni dopo la donazione (con tutti gli imprevisti familiari che ciò comporta), lo studio notarile fissa la situazione giuridica a monte. La giurisprudenza dell’articolo 924-4 del codice civile ha reso questa precauzione quasi indispensabile per ogni donazione immobiliare tra genitori e figli.
Azione di riduzione contro il terzo acquirente: il meccanismo che preoccupa gli acquirenti
Il testo dell’articolo 924-4 prevede che quando un bene donato è alienato dal donatario, gli eredi riservatari possono, se la donazione supera la quota disponibile, esercitare un’azione di rivendicazione contro il terzo detentore. In concreto, un acquirente di buona fede può perdere il bene che ha acquistato se la liberalità da cui proviene risulta riducibile dopo la morte del donante.
Questo rischio non è teorico. La domanda scritta n° 8707 all’Assemblea nazionale (16a legislatura) ha messo in luce casi in cui vendite immobiliari sono state rese impossibili per mancanza di consenso unanime degli eredi riservatari. Il deputato Olivier Falorni sottolineava che questa situazione poteva impedire la riabilitazione di beni inidonei all’abitazione nelle aree tese, andando contro le politiche pubbliche di accesso all’abitazione.
Consenso unanime degli eredi riservatari: una condizione paralizzante
La difficoltà principale risiede nell’esigenza di unanimità. Tutti gli eredi riservatari devono acconsentire all’alienazione affinché l’acquirente sia protetto. Se uno di loro rifiuta, anche senza un motivo legittimo apparente, la vendita diventa rischiosa. Un solo erede riservatario è sufficiente a bloccare la transazione.
Nei contesti familiari complessi (famiglie ricomposte, fratrie numerose, eredi all’estero), ottenere questo consenso è talvolta impossibile. La successione del donante non essendo ancora aperta, gli eredi riservatari non hanno alcun obbligo giuridico di facilitare la vendita.
Requisiti bancari rafforzati dal 2023 sui beni derivanti da donazioni
Le istituzioni bancarie hanno inasprito le loro condizioni di finanziamento per l’acquisizione di beni provenienti da donazioni potenzialmente riducibili. Dal 2023, diverse banche richiedono uno dei seguenti elementi prima di concedere un prestito:
- La prova di una rinuncia anticipata all’azione di riduzione (RAAR) firmata dagli altri eredi riservatari davanti a due notai
- Un atto notarile che attesti l’assenza di rischio significativo di attuazione dell’articolo 924-4
- Il consenso espresso di tutti gli eredi riservatari alla vendita proposta
Questo inasprimento riflette una presa di coscienza del rischio di espulsione. Per una banca, finanziare l’acquisto di un bene che l’acquirente potrebbe essere costretto a restituire rappresenta un rischio di perdita della garanzia ipotecaria.
Rinuncia anticipata all’azione di riduzione: uno strumento ancora poco utilizzato
La RAAR, introdotta dalla legge del 23 giugno 2006, consente a un erede riservatario di rinunciare in vita all’esercizio dell’azione di riduzione su una liberalità determinata. Questa rinuncia deve essere ricevuta da due notai, uno dei quali è designato dal presidente della camera dei notai.
Questo strumento costituisce la risposta più diretta al problema posto dall’articolo 924-4. Se tutti gli eredi riservatari hanno firmato una RAAR riguardante la donazione in questione, il bene può essere rivenduto senza rischio di azione di rivendicazione contro il futuro acquirente.
Perché la RAAR rimane poco utilizzata in pratica
Rinunciare all’azione di riduzione significa accettare, anche prima dell’apertura della successione, una potenziale lesione della propria riserva ereditaria. Gli eredi riservatari esitano a firmare un atto le cui conseguenze patrimoniali saranno note solo alla morte del donante. La composizione del patrimonio può evolvere notevolmente tra la data della donazione e quella del decesso.
Inoltre, la RAAR presuppone un contesto familiare sereno. Nelle situazioni conflittuali, chiedere a un co-erede di rinunciare ai propri diritti futuri incontra resistenze prevedibili.
Liquidazione giudiziaria del donatario e vendita forzata: un caso limite
La questione si complica quando il donatario è oggetto di una procedura collettiva. La vendita di un immobile ricevuto per donazione, ordinata nell’ambito di una liquidazione giudiziaria, non sfugge all’articolo 924-4. Gli eredi riservatari mantengono il diritto di agire contro il terzo acquirente, anche se la vendita è stata autorizzata dal giudice commissario.
Questo punto crea una insicurezza giuridica per gli acquirenti durante le vendite giudiziarie. Il liquidatore non può garantire che l’azione di riduzione non sarà esercitata successivamente. I riscontri sul campo divergono su come le giurisdizioni commerciali tengano conto di questo rischio nelle loro ordinanze che autorizzano la vendita.
La risposta ministeriale alla domanda scritta n° 8707 menzionava l’esistenza di un gruppo di lavoro multidisciplinare all’interno del ministero della giustizia, incaricato di riflettere su un’evoluzione del dispositivo. Ad oggi, nessuna riforma legislativa è stata conclusa. L’articolo 924-4 rimane un testo la cui applicazione pratica presenta difficoltà che né la giurisprudenza né la pratica notarile hanno completamente risolto.