Artikel 924-4 van het burgerlijk wetboek beschermt de reservataire erfgenamen door hen in staat te stellen actie te ondernemen tegen een derde koper van een goed dat voortkomt uit een herleidbare schenking. Dit mechanisme, bedoeld om de erfreserve te waarborgen, kan de verkoop van onroerend goed gedurende tientallen jaren blokkeren, zolang de nalatenschap van de schenker niet is geregeld.
Sinds de hervorming van 2006 vindt de vermindering van de schenkingen in principe in waarde plaats. De actie tegen de derde houder blijft echter een gevreesd middel voor kopers, notarissen en banken.
Aanvullende lectuur : Ontdek het salaris van Airbus CEO Guillaume Faury in 2024
Clause 924-4 in de schenkingsakten: wat notarissen sinds 2022 hebben veranderd
De notariele praktijk is de afgelopen jaren aanzienlijk geëvolueerd. Tot voor kort kwam de vraag naar artikel 924-4 alleen naar voren op het moment van de verkoop van het geschonken goed, wanneer de notaris de toestemming van alle reservataire erfgenamen vroeg. Het probleem deed zich dan urgent voor, soms met een compromis dat al was ondertekend.
Sinds 2022 raden de kamers van notarissen in Parijs en Lyon aan om dit risico al bij de opstelling van de schenkingsakte te anticiperen. De methode bestaat uit het opnemen van een expliciete clausule voor het behoud van de rapportageverplichting en de toepassing van artikel 924-4, vergezeld van een mechanisme voor afstand van de werkelijke garantie ten gunste van een kwantificeerbare vermindering. De co-erfgenamen ondertekenen op het moment van de schenking, niet op het moment van de verkoop.
Zie ook : Alles wat je moet weten over de prijs van het Calimoto-abonnement: gratis en betaalde opties ontleed
Deze preventieve benadering verandert de chronologie van de toestemming. In plaats van jaren na de schenking de goedkeuring van elke reservataire erfgenaam te zoeken (met alle familiale onzekerheden die dat met zich meebrengt), bevriest de notariskantoor de juridische situatie vooraf. De jurisprudentie van artikel 924-4 van het burgerlijk wetboek heeft deze voorzorgsmaatregel bijna onmisbaar gemaakt voor elke onroerend goed schenking tussen ouders en kinderen.
Actie tot vermindering tegen de derde koper: het mechanisme dat kopers verontrust
De tekst van artikel 924-4 voorziet dat wanneer een geschonken goed wordt vervreemd door de begiftigde, de reservataire erfgenamen, als de schenking de beschikbare quotiteit overschrijdt, een actie tot terugvordering kunnen instellen tegen de derde houder. Concreet kan een te goeder trouw koper het goed dat hij heeft gekocht verliezen als de schenking waarvan het afkomstig is, na het overlijden van de schenker herleidbaar blijkt te zijn.
Dit risico is niet theoretisch. De schriftelijke vraag nr. 8707 aan de Nationale Assemblee (16e legislatuur) heeft gevallen aan het licht gebracht waarin onroerend goed verkopen onmogelijk zijn gemaakt door het gebrek aan unanieme toestemming van de reservataire erfgenamen. De afgevaardigde Olivier Falorni benadrukte dat deze situatie de rehabilitatie van ongeschikte woningen in gespannen gebieden kan verhinderen, wat indruist tegen het overheidsbeleid voor toegang tot huisvesting.
Unanieme toestemming van de reservataire erfgenamen: een verlammende voorwaarde
De belangrijkste moeilijkheid ligt in de eis van unanieme toestemming. Alle reservataire erfgenamen moeten instemmen met de vervreemding zodat de koper beschermd is. Als een van hen weigert, zelfs zonder schijnbaar legitieme reden, wordt de verkoop riskant. Één enkele reservataire erfgenaam is voldoende om de transactie te blokkeren.
In complexe familiale configuraties (her samengestelde gezinnen, grote broers en zussen, erfgenamen in het buitenland) is het soms bijna onmogelijk om deze toestemming te verkrijgen. Aangezien de nalatenschap van de schenker nog niet is geopend, hebben de reservataire erfgenamen geen juridische verplichting om de verkoop te vergemakkelijken.
Verhoogde bankeisen sinds 2023 voor goederen voortkomend uit schenkingen
De bancaire instellingen hebben hun financieringsvoorwaarden voor de aankoop van goederen die mogelijk herleidbaar zijn, aangescherpt. Sinds 2023 eisen verschillende banken een van de volgende elementen voordat zij een lening verlenen:
- Het bewijs van een anticipatieve afstand van de actie tot vermindering (RAAR) ondertekend door de andere reservataire erfgenamen voor twee notarissen
- Een notariële akte die het ontbreken van een significant risico op uitvoering van artikel 924-4 vaststelt
- De expliciete toestemming van alle reservataire erfgenamen voor de voorgenomen verkoop
Deze aanscherping weerspiegelt een bewustwording van het risico van uitsluiting. Voor een bank vertegenwoordigt het financieren van de aankoop van een goed dat de koper mogelijk moet teruggeven een risico van verlies van de hypotheekgarantie.
Anticipatieve afstand van de actie tot vermindering: een nog onderbenut hulpmiddel
De RAAR, geïntroduceerd door de wet van 23 juni 2006, stelt een reservataire erfgenaam in staat om tijdens zijn leven afstand te doen van het uitoefenen van de actie tot vermindering op een bepaalde schenking. Deze afstand moet worden ontvangen door twee notarissen, waarvan er een wordt aangewezen door de voorzitter van de kamer van notarissen.
Dit hulpmiddel vormt het meest directe antwoord op het probleem dat artikel 924-4 oproept. Als alle reservataire erfgenamen een RAAR hebben ondertekend met betrekking tot de betrokken schenking, kan het goed zonder risico van terugvordering aan de toekomstige koper worden doorverkocht.
Waarom de RAAR in de praktijk weinig wordt gebruikt
Afstand doen van de actie tot vermindering betekent accepteren, zelfs vóór de opening van de nalatenschap, een potentiële aantasting van zijn erfreserve. Reservataire erfgenamen aarzelen om een akte te ondertekenen waarvan de patrimoniale gevolgen pas bij het overlijden van de schenker bekend zullen zijn. De samenstelling van het vermogen kan aanzienlijk veranderen tussen de datum van de schenking en die van het overlijden.
Bovendien veronderstelt de RAAR een ontspannen familiale context. In conflictueuze situaties stuit het verzoek aan een co-erfgenaam om afstand te doen van zijn toekomstige rechten op voorspelbare weerstand.
Faillissement van de begiftigde en gedwongen verkoop: een grensgeval
De kwestie wordt gecompliceerd wanneer de begiftigde onderworpen is aan een collectieve procedure. De verkoop van een onroerend goed dat door schenking is verkregen, die wordt bevolen in het kader van een faillissementsprocedure, ontsnapt niet aan artikel 924-4. De reservataire erfgenamen behouden hun recht om actie te ondernemen tegen de derde koper, zelfs als de verkoop is goedgekeurd door de rechter-commissaris.
Dit punt creëert een juridische onzekerheid voor kopers bij gerechtelijke verkopen. De curator kan niet garanderen dat de actie tot vermindering niet later zal worden ingesteld. De ervaringen in het veld verschillen over de manier waarop de commerciële rechtbanken dit risico in hun bevelen voor de verkoop in overweging nemen.
Het ministeriële antwoord op schriftelijke vraag nr. 8707 vermeldde het bestaan van een multidisciplinair werkgroep binnen het ministerie van Justitie, belast met het nadenken over een evolutie van het systeem. Tot op heden heeft geen enkele wetgevende hervorming geleid tot resultaten. Artikel 924-4 blijft een tekst waarvan de praktische toepassing moeilijkheden oproept die noch door de jurisprudentie, noch door de notariele praktijk volledig zijn opgelost.